주택담보대출 초보를 위한 3대 용어 LTV·DTI·DSR 정리
LTV DTI DSR은 주택담보대출 한도를 정하는 3대 지표입니다. 계산식과 숫자 예시, 2026년 최신 규제 기준까지 한번에 정리했습니다.
주택담보대출을 알아보면 예외 없이 마주치는 세 단어가 있습니다. 바로 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)입니다.
셋 다 대출 한도를 정하는 기준이지만, 무엇을 보고 어떻게 계산하는지는 각각 다릅니다. 이 글에서는 세 지표의 계산 기준부터 실제 숫자로 따져본 최종 한도까지 차례로 정리해드리겠습니다.
한눈에 보기
LTV는 집값을, DTI·DSR은 소득을 기준으로 계산합니다
DTI는 기타 대출의 '이자'만, DSR은 '원금+이자'까지 반영해 DSR 한도가 더 낮은 경우가 많습니다
셋 중 가장 낮은 금액이 최종 대출 한도가 됩니다
규제 수치는 2026년 7월 기준이며 수시로 바뀝니다
LTV·DTI·DSR, 셋 다 한도를 정하지만 보는 대상이 다릅니다
집값을 보는 LTV
LTV는 담보로 잡히는 주택 가치 대비 대출금의 비율로, 대출가능액 = 주택가격 × LTV비율로 계산합니다. 소득은 보지 않고 집값만 기준으로 삼는데, 금융감독원 예시로는 LTV 70% 적용 시 시가 3억원 아파트는 최대 2억 1,000만원까지 대출됩니다.
소득을 보는 DTI·DSR — 반영 범위가 다릅니다
DTI와 DSR은 둘 다 연소득 대비 상환 부담을 계산하지만, 반영 범위가 다릅니다. DTI는 기타 대출의 '이자'만, DSR은 '원금까지' 전부 반영해 기존 대출이 있으면 DSR 기준 한도가 DTI보다 크게 낮아지는 경우가 많습니다.
계산식으로 비교하면 이렇게 다릅니다
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구분 |
반영 범위 |
기준 |
규제 성격 |
|---|---|---|---|
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LTV |
대출금 자체(담보가치) |
주택 가격 |
지역·주택 수별 비율 규제 |
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DTI |
주담대 원리금 + 기타대출 '이자' |
연소득 |
정책대출(디딤돌 등) 심사에 주로 사용 |
|
DSR |
모든 대출 '원금+이자' 전액 |
연소득 |
은행권 40%·제2금융권 50% 총량 규제 |
숫자로 직접 계산해보면 최종 한도가 보입니다
아래는 설명용 가정치입니다. 집값 5억원·연소득 6,000만원·기존 신용대출 5,000만원(만기일시상환 6%)을 보유한 사람이 비규제지역 주담대(30년, 원리금균등, 4.5%)를 받는 경우로 계산해보겠습니다.
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LTV: 5억원 × 70% = 3억 5,000만원까지 담보 가치 기준으로 가능
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DTI: 연소득 6,000만원 × 60% = 연 3,600만원에서 기존 신용대출 이자 300만원을 빼면 주담대 몫은 연 3,300만원 → 30년 원리금균등·4.5%로 역산하면 대출원금 5억원대 초반
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DSR: 연소득 6,000만원 × 40%(은행권) = 연 2,400만원. 신용대출이 '원리금'으로 반영되는데, 만기일시상환은 산정만기 5년이 강제 적용돼 상환액이 더 크게 잡히고, 그만큼 주담대 여력이 줄어 세 지표 중 가장 낮은 한도가 나옴
이처럼 셋 중 가장 낮은 금액이 실제 최종 대출 한도가 되는 방식이 일반적으로 적용됩니다.
DSR 계산에서는 이런 부분을 자주 놓칩니다
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DSR 적용 대상과 제외 대출: 은행권 40%·제2금융권 50%가 기본이며, 총대출액 1억원 초과 차주부터 심사 대상입니다. 서민금융상품(새희망홀씨 등), 300만원 이하 소액 신용대출, 전세자금대출(전세보증금담보대출 제외), 분양주택 중도금대출은 DSR 계산에서 빠집니다.
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상환 방식이 DSR에 미치는 영향: 마이너스통장은 사용 여부와 무관하게 약정 한도 전액을 5년 원리금균등상환으로 가정해 반영됩니다. 신용대출도 분할상환(최장 10년)이면 상환액이 낮게, 만기일시상환(5년 강제)이면 높게 잡혀, 주담대도 만기를 길게 잡을수록 DSR 계산상 유리합니다.
정책대출과 일반 대출, DTI·DSR 적용 기준이 다른 이유
신생아 특례 디딤돌대출 같은 정책대출(주택도시기금 정책모기지)은 DSR이 아니라 DTI 60% 이내 기준을 씁니다. 신생아 특례대출처럼 별도 소득·자산 요건이 있는 정책대출도 이 기준을 적용받습니다.
'정책대출은 DTI, 일반 주담대는 DSR'이라는 구분이 여러 금융권 자료에서 공통 확인되는 만큼, 정책대출을 알아보실 때는 DTI 조건도 함께 확인하시는 것이 좋습니다.
Q&A
Q. LTV·DTI·DSR 중 어떤 게 가장 중요한가요?
A. LTV DTI DSR은 각각 계산한 뒤 가장 낮은 금액이 최종 한도가 되므로 하나만 중요하다고 말하긴 어렵습니다. 다만 기존 신용대출이 많다면 DSR 기준 한도가 가장 낮게 나와 실질적 병목이 되는 경우가 흔합니다.
Q. LTV·DTI·DSR 규제는 자주 바뀌나요?
A. 네, 자주 바뀝니다. LTV DTI DSR 관련 규제는 2025년 6·9·10월 세 차례 강화됐고, 2026년 7월에도 경기 일부 지역이 규제지역으로 추가됐습니다. 이 글의 수치는 2026년 7월 기준이며, 정확한 현황은 금융회사를 통해 다시 확인하시는 것이 안전합니다.
Q. 신용대출이 있으면 주택담보대출 한도가 얼마나 줄어드나요?
A. 신용대출 금액보다 상환 방식이 더 크게 영향을 줍니다. 만기일시상환은 DSR 계산 시 산정만기가 5년으로 강제 적용돼 상환액이 크게 잡히고, 분할상환은 실제 만기(최장 10년)가 적용돼 상대적으로 유리합니다.
